公积金制度未有效解决购房难 存在必要性遭质疑

　　尚处于“初级阶段”的住房公积金制度，其作用还远未充分发挥，不能因其管理过程中出现的一些问题，就促其“夭折”

　　文/包宗华

　　随着住房公积金在归集、支取、管理、贷款等方面存在问题的逐渐曝光，各方对住房公积金的议论渐多，有观点认为住房公积金应取消，因为广大中低收入者的“购房难”并未因这一推行十多年的制度而缓解，表明这项制度的作用并不突出；而当年推行住房公积金的两大原因，即“住房严重短缺”和“工资中住房消费含量过少”，目前已基本解决，因而该观点认为应取消住房公积金，将之理入职工工资。

　　如何看待这种取消住房公积金的论调，上述原因分析又是否合理？

　　面临四大质疑

　　事实上，我国的住房公积金是在“房改”进程中推行的。1994年7月国发43号文，作出了全面推行住房公积金的决定。通过职工每月缴存住房公积金，所在单位为每个职工存入等量的住房公积金，不但广泛地推行了个人住房储蓄，还成为一笔可观的住房社会保障资金，既提高了职工的购房能力，又增加了住房资金的积累，特别是有利于提供廉租住房制度建设补充资金，同时，住房公积金购房贷款，利息低于商业银行，也带有住房社会保障性质，有利于提高职工的购房能力。

　　住房公积金在我国取得了持续而广泛的发展。截至2006年5月，住房公积金归集总额超过1万亿元，提取总额接近4000亿元，个人贷款总额超过5000亿元，全国住房公积金累计缴存人数已超过1亿人，当前实缴人数6245万人。

　　但随着近年来在归集、支取、管理、贷款等方面存在问题的逐渐曝光，住房公积金面临着四大质疑：

　　首先，推行住房公积金的原因是当年住房严重短缺和工资中住房消费含量过少，现在这两个问题已经基本解决，而且公积金又老出问题，因而有人认为应该取消住房公积金，并把它理入职工的工资。

　　其次，推行住房公积金制度十多年来，广大中低收入者的“购房难”并未明显缓解，表明这项制度的作用并不突出。

　　第三，住房公积金的缴存率是否越高越好？有的效益高的企业把缴存率提高到30%，是否合适？

　　第四，住房社会保障的原则是高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴。而住房公积金却是工资越高，“同补”越多，是否妥当？

　　尚处于“初级阶段”

　　在我国这些年推行的各项住房制度中，住房公积金的成绩相当突出：

　　其一，参加缴存住房公积金的人数至今已达1亿，相当于我国城市人口的四分之一。

　　其二，住房公积金制度建立以来，全国约有3000万职工（按人数算占城市人口的8%，惠及的户数估计要占城市住户的15%～20%）通过提取住房公积金和住房公积金贷款，改善了居住条件；同时，累计提供廉租住房制度建设补充资金36亿元。

　　其三，存在着巨大的发展空间，存在着“两个提高”潜力，一是随着职工工资的提高而提高，二是随着住房公积金缴存率的提高而提高。

　　其四，住房公积金增值部分主要用于廉租屋，也是一条用之于民的重要措施。

　　此外，推行住房公积金的资金，主要来自个人储蓄和单位拨付。只有由政府开支的公务员和少数事业单位人员由政府拨付，政府拨付的住房公积金还能产生巩固公务员（含少数事业单位人员）队伍的作用。

　　相反，理入工资并不是好办法。目前广大中低收入者还处于收入相对过低的境地，把只占5%或稍高一些的住房公积金理入工资，其绝对数也会相当低。经过一段时间，这些钱就会被物价上涨所抵消。而住房公积金存在着“两个提高”潜力，至于住房公积金管理发生了一些挪用、腐败、诈骗等案件，要靠加强监管解决，而不能出了问题就取消它。

　　至于工资越高“同补”越多的问题，当时是出于便于操作角度出台的，今后可以通过反复研讨和论证加以完善。

　　这些年，国家因人民收入提高而逐步取消了对衣、食、行的补贴，人民也有能力承受。而对于住房，虽然国家采取了许多社会保障措施，广大中低收入者仍然存在“购房难”的问题，因而尚处于“初级”阶段的住房公积金制度，其作用还远未发挥，目前应做的是促其继续健康发展，而不是令促其“夭折”。

　　缴存多少合适

　　住房消费是人们衣、食、住、行、用等各种消费的一个组成部分，只能占有其合理的比重。住房公积金是提高广大居民住房消费能力的一项重大举措，也应该确定其合理的比重。

　　住房公积金的缴存率应交由各城市因地制宜地确定。

　　以新加坡为例。其推行的公积金，包括了社会保险、住房、医疗、教育等多项内容，曾经有少数年代缴存率达到20%，而大多数年代等于或低于15%。对中国而言，既要考虑到我国的住房公积金所包括的内容比新加坡少，又要考虑到我国居民收入低。建设部会同财政部及其他有关部门共同作出的缴存率12%的高限，适合我国国情。有的效益好的企业把缴存率提高到高限以上，包括提高到30%，牵涉到政府的税收问题，建议由城市政府作出规定，凡企业确定的缴存率超过城市政府规定的高限部分，一律照章纳税。

　　至于房价太高，而居民收入低的问题，应客观看待。应该看到，解决中低收入者“购房难”的问题，是一个长期的、渐进的过程。我国采取的各项住房社会保障制度，都有一定的提高居民住房消费能力的作用，但包括住房公积金在内的各项重大举措，每项都只能发挥其“分内的”重要作用，而不能要求一项举措就能解决“购房难”。

　　首先，房价的高低，是与居民收入高低相比较而言的。1980年开始研究“房改”时，全国职工平均每人年工资只有600多元，这样的“低工资”，既买不起商品住房，也付不起商品房租。当时有人算过账，如要职工买（租）得起商品房，就得在稳定房价的前提下，把职工收入提高20倍～30倍。这一计算不一定准确，但却说明了在居民收入低的情况下实行住房商品化改革的巨大困难，推行公积金制度的重要作用。

　　其次，提高居民收入，不可能“一蹴而就”，只能逐步推进。最好的办法是，经过调控，使广大居民年收入增长高于房价上涨。最理想的比例是，每年居民收入平均增长6%～8%，房价平均上涨2%～3%或更低一些。坚持这样或与之相近的比例，居民的住房消费能力每年都能提高一小步。经过一个较长的时间，住房消费能力就能提高一大步。遗憾的是，当年我们没有认识到这个问题，这些年也没有着力去调控房价。实际的结果是，1980年至1998年，居民年收入增长与房价上涨基本持平，而最近几年，有些城市房价上涨还高于居民收入增长速度。因而直至目前，与中低收入者收入相对过低而言的房价过高仍然突出地存在。

　　第三，与发达国家相比，我国房价的绝对数并不高。例如，2005年东京郊区一套70平方米的住房售价2200多万日元，约合人民币150万元。日本居民买这样的住房不要首付，按30年还清贷款计算每月还本付息14万多日元。其房价和归还贷款都远远高于北京郊区。但因日本东京中等收入者户均（按每户有1.6人有收入计算）月收入50万日元，约合人民币3.3万元，远远高于我国北京居民的收入。虽然东京房价高，但居民的收入也高，购房居民每月只用户均收入的25%～30%就能归还在郊区购房的贷款，是能够承受的。日本东京市区内一些地段（约等于北京的三、四环路地段）一套70平方米的住房售价高达7000多万日元，约合人民币470万元～500万元，这样的高价位，东京中等收入者中的多数人买不起，势必把大多数中低收入者都挤到郊区去住，事实上前些年确实挤走了许多人。为了解决这个问题，近些年东京市区内这些地段新建的中等收入者住宅小区的套型为45～70平方米，并以45至55平方米为主。多数中低收入者购买45至55平方米套型的住房虽然有些吃力，但还算承受得起。所以，东京中低收入者买得起房的“秘诀”是，收入相对高和住房套型小。日本实行按工龄递增工资的办法，也有利于梯度消费。与之相比，我国中低收入者这些年的“买房难”，则是收入相对过低和住房套型过大。

　　以上分析说明，我国的房价高是与中低收入者收入过低相对而言的。只讲房价高不讲收入低是不全面的。解决的办法之一是：一手抓稳定房价（含调控住房套型）、一手抓提高居民收入，并让居民收入增长高于房价增长。今年“国15条”提出大比重地建设中小套型、中低价位住宅的要求，正是一条稳定房价、多建中小套型住宅、逐步地让中低收入者买得起房的正确决策。

　　由于我国居民原来的收入相对过低，提高收入又不能过急，用以上“两手抓”的办法每年只能增加居民住房消费能力几个百分点，要达到比较理想的解决住房问题的程度，必然是一个长期的、渐进的过程。我们又不能等若干年后我国居民收入有了大幅度提高才“房改”，因而必须在这个长期的、渐进的过程中，推行住房商品化、适度的住房社会保障和必要的调控管理相结合的“房改”，并采用多种有效的措施，才能在这一时期里较好地解决中低收入者的住房问题。

【编辑:傅鹏】