下月起，地税部门将正式向房地产开发企业征收30%—60%不等的土地增值税。该税种的正式开征，将进一步缩小房地产企业的盈利空间。

　　烟台老百姓最关心的是，房价会不会受此影响？我市业内人士表示，新政影响将不会直接体现到房价上。

严征土地增值税 会否影响烟台房价

２００７年房地产税费调控的大幕已然开启。吉忠 摄　　

　　国税总局日前发出通知，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业按增值额的30%—60%不等征收土地增值税。

　　昨天，我市业内人士对记者表示，这一《通知》以及去年以来国家对于土地增值税的加紧措施，将更好地避免长期以来存在的开发商逃税现象，同时将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对于烟台房价不会有直接影响。

　　2月1日开始

　　全面清算

　　1月16日，国家税务总局网站发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。这份签署日期为2006年12月28日的通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。

　　分析人士表示，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负——“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。土地增值税“清算制”,意味着国家对于房地产市场的调控还将继续，并向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

　　开发商成本增加

　　利润减2%

　　此次政策与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。

　　据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。

　　“以前，土地增值税从项目开始之初预征，一直要到这个项目全部竣工结算后，才进行土地增值税清算。为避免成本增加，开发商可以保留部分房源不销售，以延缓缴税期限；也可以将项目分多期开发，来推迟整体的缴税时间。”一位不愿透露姓名的房地产开发商对记者表示，按照新出台的《通知》，这些避税“手段”将不再有效，房地产企业盈利空间会进一步缩小。

　　但是也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。 “最近几年开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。

　　虽然开发商反应不一，但他们都表示，房地产企业大多项目的开发成本将增加，利润空间会受影响。“我大体估算了一下，房价不变的话，利润能下降2%左右。”烟台市住房管理公司总经理郑旭华这样说。

　　房价受影响不大

　　低档房微调

　　严征土地增值税，烟台老百姓最关心的问题就是，会不会对房价产生影响？税负会不会最终又转嫁到买房人头上？

　　市地税局有关人士认为，土地增值税的新通知对于烟台房价不会有直接影响。“出台新通知并不出乎意料，严征土地增值税是去年国家房地产宏观调控的重要部分。”市地税局税收管理一科科长张丽君表示，按照省地税局规定，我市以预征形式进行征收房地产开发企业土地增值税已实行多年，2006年1月1日起要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%—3%的比例进行预征。去年全市入库土地增值税5.5亿元，根据测算预征和清算相差不大。“新通知对我市房地产开发企业没有新的影响，最大的变化，就是细化了清算办法。像房地产开发项目未售完，只要达到85%，也可清算土地增值税。”

　　而业内人士则表示，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内，不会直接体现到房价上。

　　“市场供求关系依然是影响烟台房价的决定性因素，未来房价走势还要看后期的供求情况。”烟台市住房管理公司总经理郑旭华告诉记者，对烟台来说，新政策对中高档商品房的价格影响基本可以忽略，对低档商品房则会产生一定影响。“我认为，新政策对房产开发商在县市区开发的低档楼盘会产生一定影响。因为这部分楼盘利润空间本来就不高，新政策执行后房价应该会有所调整，不过调整幅度也不会很大，毕竟市场需求才是最主要的。”　　　 本报记者 许杰

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